经过了近三年的风起云涌，长租公寓的商业模式也越来越清晰，行业关注度也越来越高，更加引发了众多的机构投资者加入，参与者也从原来的二房东队伍，逐渐过渡到开发商、房地产中介服务机构、酒店集团，金融资本等，相信未来也会更加精彩纷呈。我们在春节后，对今年的公寓发展做出这样的趋势判断，供各位从业者参考和探讨。

　　一大趋势：拼规模创三年新高

　　截止到2016年12月底，据笔者统计，规模排行前20位的公寓，在运营的数量只有70万多间，面对着1万多亿租赁市场，机构市场化规模依然不足1%。

　　2017年，品牌长租公寓通过积累，真正进入到一个爆发期，前20家今年预计新增75万间，创下三年规模之和!

　　二大趋势：股权融资跃过百亿

　　前三年，品牌型长租公寓对外股权融资总计66多亿人民币，而2017年，股权融资将超过百亿，再次创下三年股权融资之和，这还没计入债权或者表外融资。据统计，在今年一季度品牌公寓获得股权融资和投资意向书已经超过了20亿人民币，这个显然只是开始而已!

　　三大趋势：融资模式不断创新

　　从去年优客逸家和华瑞银行的亿元创投贷，紧接着高和资本发行类Reits产品收购上海海德公寓，年底魔方公寓推出3亿元的ABS资产证券化产品，今年青客、寓见、未来域、爱上租都将推出自己的资产证券化产品和金融服务产品，金融创新也将贯穿整年的公寓发展。而会分期、盈家生活等金融服务机构在获得京东和百度等战略投资后，也加大产品开发和市场推广的力度，扩张的城市已经超过10家。

　　四大趋势：资产持有加大比例

　　加大公寓规模，一方面是包租，一方面委托管理，另外一方面加大资产比例。今年一月，魔方公寓和中航信托等联合组建蓝山资产，旨在收购优质存量物业资产;中房集团发起成立的汇力投资，已经完成了上海一整栋的公寓收购;寓见公寓也通过资管成功管理了4栋集中式公寓;旭辉地产把持有的浦江镇商业交给了旭辉公寓管理，集团会重点扶持公寓板块，未来域今年目前通过发起的百亿规模基金收购20栋定向物业资产经营权，2017年经营规模力争突破2万间。中富旅居联合高和资本也设立存量物业基金，收购上海和北京优质房源。

　　五大趋势：开发商寻盈利模式

　　万科、绿地、龙湖、旭辉、深业、金地、招商纷纷进入长租公寓，尽管目前都没有清晰的盈利模式，但是并没有降低他们的投资热情，存量资产显然成为他们大资金最佳的出口。今年他们不仅仅是要规模，更注重了盈利能力，在产品设计和空间利用上投入了更多的研究，开发商玩得还是地产+金融的模式，未来的盈利要么在资本市场，要么在资产升值上。

　　六大趋势：智能系统雾里探花

　　无论是针对公寓的PMS系统、智能软硬件、智能锁、水电表等，目前尚在雾里探花，根本无法形成单品突破或者大规模应用，对于品牌型公寓基本采取了自我开发+厂家硬件采购，面对极度分散的市场，庞大的市场推广费用让更多软硬件公司望而却步。小公寓考虑到再次投入费用，基本能省则省。有几家软硬件公司推出的什么“免费”的口号，也是营销的伎俩而已，看看他们的实收资本，就知道他们的实力了。仅仅想通过一套系统去控制公寓的，基本是痴人说梦了，流量和租客群基本在58那里。某租房平台每个月买流量花了200万，流量还不及58的二十分之一。你想自己去引流，那是个融资无底洞了，但是除非你的爸爸叫BAT。

　　七大趋势：第一梯队初具雏形

　　品牌公寓的第一梯队基本成型，按照规模分类：分散型前三位自如、青客、爱上租等，单公司管理规模都在4万间以上，其中自如管理着20多万间，规模遥遥领先;集中式的魔方、泊寓、城家、未来域，在管理规模都在7000间以上。新崛起的V领地、湾流、旭辉、龙湖、红璞等签约规模不小，但是真正在运营数量还是不多，得看他们今年是如何发力了!

　　八大趋势：行业并购初见端倪

　　行业发展趋势清晰，也使得不少浑水摸鱼的人，提前选择了退出;也有待价而沽的好资产和项目，随时等待大公司的收购。当开发商和金融资本进入后，今年会出现不少的并购，但仅仅针对单项目或者数个项目，真正意义上的公寓大并购还没有时间。

　　住宿租赁这是个新兴行业，未来还有各种趋势在不断演变和发展，还有更多的创新方式出现，我们有完全看好它的未来!